A Prefeitura de São Paulo sancionou o Decreto nº 64.244/2025, que proíbe o aluguel por temporada em unidades de Habitação de Interesse Social (HIS-1 e HIS-2) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A medida busca garantir que essas moradias atendam às famílias de baixa renda e não sejam utilizadas apenas para fins de investimento e locação temporária.
Além disso, a nova regra altera algumas estratégias de proprietários, investidores, imobiliárias e incorporadoras que atuam nesse segmento. Por isso, entender as mudanças é importante para quem possui ou pretende investir em imóveis enquadrados nessas categorias.
O que diz a nova norma sobre os imóveis populares?
O decreto estabelece novas regras para a utilização de determinadas unidades residenciais. Entre os principais pontos, estão as restrições ao aluguel por temporada e os limites relacionados à comercialização desses imóveis.
Em primeiro lugar, a norma determina o fim do aluguel temporário, como os modelos oferecidos por plataformas de hospedagem e short-stay, para imóveis de até 40 m² enquadrados como HIS ou HMP.
Além disso, o proprietário precisa respeitar o limite de aluguel definido pela legislação. O valor não pode ultrapassar 30% da renda familiar, conforme a faixa estabelecida pelo Plano Diretor.
A norma também estabelece valores máximos para a venda das unidades:
- HIS-1: até R$ 266.000;
- HIS-2: até R$ 369.600;
- HMP: até R$ 518.000.
Portanto, quem possui uma unidade enquadrada nessas categorias precisa observar não apenas as regras de locação, mas também os critérios aplicáveis à comercialização do imóvel.
Quais são as penalidades para quem descumprir as regras?
O descumprimento das novas regras pode gerar consequências financeiras para os proprietários e responsáveis pelos imóveis.
Em determinadas situações, a infração pode levar à devolução dos incentivos fiscais recebidos. Além disso, a legislação prevê multa de até o dobro desse valor.
Dessa forma, antes de comprar, vender ou alterar a forma de exploração de uma unidade HIS ou HMP, é importante verificar seu enquadramento e as obrigações relacionadas ao imóvel.
Para investidores, essa análise também ganha importância. Afinal, uma estratégia de rentabilidade que funcionava antes da mudança pode deixar de ser permitida pelas novas regras.
Por que São Paulo adotou a medida?
A Prefeitura identificou situações em que imóveis destinados à habitação social acabaram sendo utilizados para finalidades diferentes daquelas previstas nos programas habitacionais.
Nesse contexto, surgiram casos envolvendo investidores que utilizaram unidades sociais para locações mais lucrativas, especialmente por meio de modelos de curta duração.
Além disso, investigações do Ministério Público apontaram casos de comercialização de unidades HIS-2 em bairros valorizados por valores considerados incompatíveis com o perfil socioeconômico previsto para esse tipo de habitação.
Assim, a nova regulamentação busca reforçar o cumprimento da finalidade habitacional dessas unidades e aumentar o controle sobre sua utilização.
O que muda para os investidores imobiliários?
Para os investidores, uma das principais mudanças está na possibilidade de exploração dos imóveis por meio do aluguel de curta duração.
Antes, a locação por temporada podia apresentar uma rentabilidade superior ao aluguel residencial tradicional. Em alguns casos, esse modelo chegava a oferecer uma rentabilidade até 50% maior, o que ajudou a atrair investidores para estúdios populares com valores próximos de R$ 400 mil.
Agora, porém, o cenário exige uma reavaliação das estratégias.
Quem possui imóveis enquadrados em HIS ou HMP precisa analisar as regras aplicáveis à unidade e verificar se o modelo de locação utilizado continua permitido. Por outro lado, investidores interessados nesse segmento podem considerar alternativas dentro das modalidades de locação autorizadas pela legislação.
Portanto, a mudança não significa necessariamente o fim dos investimentos em imóveis populares. Ela altera, principalmente, a forma como determinados ativos podem gerar renda.
Como a mudança afeta fundos imobiliários e empresas do setor?
As alterações também podem alcançar empresas e fundos imobiliários que possuem exposição a imóveis destinados à habitação social.
Nesse cenário, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com ativos ou operações relacionados a HIS e HMP podem precisar reavaliar suas projeções de receita, dependendo da estrutura de cada investimento.
Da mesma forma, empresas que trabalham com modelos de moradia flexível e locação de curta duração precisam adaptar suas estratégias quando os imóveis envolvidos estão sujeitos às novas restrições.
Empresas como Airbnb e intermediários de moradia e locação, como a Housi, podem precisar direcionar determinadas operações para modelos tradicionais de aluguel, sempre que a legislação aplicável impedir a locação por temporada.
Quais são os impactos para os moradores?
Para os moradores, a medida busca ampliar a disponibilidade de imóveis destinados à população que se enquadra nos critérios dos programas habitacionais.
Nesse sentido, a restrição ao aluguel de curta duração procura evitar que unidades construídas com incentivos e regras específicas sejam utilizadas prioritariamente para hospedagem temporária.
Além disso, a fiscalização pretende garantir que os imóveis mantenham a finalidade habitacional prevista na legislação.
Por outro lado, os efeitos sobre preços, oferta e disponibilidade de imóveis podem variar conforme a região e o comportamento de proprietários, investidores e incorporadoras.
Mais transparência e fiscalização
Outro ponto importante envolve o controle das informações relacionadas aos imóveis.
A nova regulamentação prevê mecanismos digitais para ampliar a fiscalização, incluindo o registro de informações e certidões relacionadas à renda. Além disso, a destinação da unidade pode constar nos registros do imóvel.
Dessa forma, o poder público busca acompanhar melhor a utilização dessas moradias e identificar possíveis desvios das regras.
Para o mercado imobiliário, isso significa uma necessidade maior de atenção à documentação e ao enquadramento de cada unidade. Consequentemente, imobiliárias, administradoras e investidores precisam analisar as características do imóvel antes de estruturar uma operação.
Desafios e oportunidades para o mercado imobiliário
As novas regras trazem desafios para quem utilizava o aluguel por temporada como estratégia de rentabilidade. Entretanto, também podem criar oportunidades para modelos de investimento voltados à habitação social.
| Desafio | Oportunidade |
|---|---|
| Menor rentabilidade para alguns locadores | Desenvolvimento de investimentos voltados à habitação social |
| Necessidade de reavaliar ativos | Formação de carteiras alinhadas a projetos de impacto |
| Ajustes em contratos e negócios | Maior previsibilidade sobre as regras de utilização |
| Restrições ao aluguel por temporada | Expansão de modelos tradicionais de locação |
Assim, o mercado pode passar por um período de adaptação. Ao mesmo tempo, investidores e empresas que compreenderem as novas regras poderão estruturar suas operações de acordo com as modalidades permitidas.
O que proprietários e investidores devem fazer?
Quem possui um imóvel HIS ou HMP deve, antes de tudo, verificar o enquadramento da unidade e as regras que incidem sobre ela.
Além disso, é importante revisar contratos de locação, estratégias de investimento e eventuais operações de curta duração. Em caso de dúvida, a análise da documentação por um profissional especializado pode ajudar a evitar problemas futuros.
Para novos investimentos, a recomendação é avaliar a rentabilidade considerando as regras atuais. Dessa maneira, o investidor consegue projetar receitas com base em um modelo permitido pela legislação.
O que esperar daqui para frente?
A nova norma paulistana reforça a prioridade da política habitacional sobre o uso especulativo de determinadas unidades populares.
Nesse contexto, imóveis enquadrados como HIS e HMP passam a exigir ainda mais atenção de proprietários, investidores, administradoras, imobiliárias e incorporadoras.
Por isso, o mercado deve acompanhar os efeitos da regulamentação sobre preços, contratos, oferta de imóveis e modelos de locação. Ao mesmo tempo, os profissionais do setor precisam adaptar suas estratégias às exigências legais.
Em resumo, a mudança não elimina a possibilidade de investir em imóveis populares. No entanto, ela estabelece limites mais claros para a utilização dessas unidades e reforça a necessidade de respeitar sua finalidade habitacional.
Para quem atua no mercado imobiliário, portanto, este é um momento de revisar estratégias, analisar cada ativo individualmente e acompanhar a evolução das regras. Dessa forma, será possível tomar decisões mais seguras e alinhadas à legislação vigente.
