Você sabia que o retrofit tem potencial para movimentar R$ 40 bilhões por ano até 2040, com mais de 80 mil unidades entregues anualmente e algo como 10% de participação no mercado imobiliário, segundo projeções da Terracotta Ventures. Esse movimento vem ganhando força diante da escassez de terrenos, altos custos de construção e crescente demanda por soluções sustentáveis.
1. Por que o retrofit está em alta?
- A busca por “retrofit” atingiu seu maior patamar desde 2012 no Google Trends em 2025, com aceleração significativa a partir de 2023, revelando que o tema deixou de ser restrito ao público técnico e entrou nas agendas de incorporadoras, startups, governos e fundos — inclusive na Arena de negócios imobiliários nacionais.
- O retrofit começa a se consolidar como tese estruturada em portfolios de incorporadoras e fundos, e já passa de solução pontual para estratégia de longo prazo.
2. Cenário atual e oportunidades no Brasil
- Hoje, estima-se que o segmento gere pelo menos R$ 5 bilhões por ano em VGV, com forte tendência de crescimento rumo aos R$ 40 bilhões anuais até 2040.
- A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos, o estoque obsoleto de edifícios e a pressão por ESG são vetores que impulsionam essa prática como estratégia ágil, de menor capex e impacto ambiental reduzido.
3. São Paulo na vanguarda: oportunidades e incentivos
- A capital paulista conta com cerca de 7 mil edifícios com potencial para retrofit, grande parte dentro do programa Requalifica Centro (Lei 17.577/21), lançado em 2021.
- O programa oferece isenções de IPTU, ITBI, ISS reduzido, dispensa de outorga onerosa, além de subvenções municipais de até 25% do custo das obras. Entre 2023 e 2025, foram empenhados cerca de R$ 400 milhões, já contemplando mais de 2.200 unidades habitacionais entregues ou em projeto.
- A Prefeitura atualmente está transformando 30 edifícios no centro de SP via retrofit, parte da iniciativa voltada à revitalização urbana.
4. Outras cidades brasileiras lideram iniciativas corajosas
- Capitais como Porto Alegre, Florianópolis, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Vitória e Recife já estão implementando leis e políticas para incentivar o retrofit, com foco na modernização de prédios antigos, estimulo ao uso misto, valorização dessas áreas centrais e atração de novos usos.
5. Benefícios econômicos e urbanos
- Segundo especialistas, projetos de retrofit podem aumentar o valor por m² em até 30%, e ao mesmo tempo reduzir custos operacionais em cerca de 30%, tornando os empreendimentos mais eficientes e lucrativos.
- Além disso, revitalizam o tecido urbano, trazem segurança, reocupação e preservam o patrimônio arquitetônico em áreas centrais.
6. Desafios e críticas
- Um ponto levantado por pesquisadores é que muitas iniciativas de retrofit no Brasil têm caráter exclusivamente comercial, podendo excluir moradores de menor renda e favorecer a “gentrificação” —‑ ou seja, reabilitar áreas pode promover substituição de populações vulneráveis por público de alta renda.
- Além disso, ainda não existe financiamento exclusivo para retrofit, como acontece na Europa — no Brasil, os empreendedores ainda dependem de capital próprio ou modelos híbridos.
O retrofit já deixou de ser exceção e se aponta como uma das fronteiras mais promissoras do real Estate brasileiro. Com potenciais de movimentar R$ 40 bilhões por ano até 2040, apoio legislativo crescente e claras vantagens urbanas e financeiras, é uma oportunidade palpável para imobiliárias, administradoras de condomínio, incorporadoras e fundos. A grande pergunta é: você e sua empresa já estão preparados para esse movimento?
