A aprovação da Lei 15.265/2025 criou um novo instrumento tributário que promete movimentar o mercado imobiliário. Trata-se do Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP).
Em vez de esperar a venda de um imóvel para tributar o ganho de capital acumulado ao longo dos anos, o Fisco oferece ao contribuinte a possibilidade de atualizar o valor do bem para o preço de mercado atual.
Nesse caso, o contribuinte paga 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor real. É a versão tributária de uma “promoção relâmpago”: recolha um pouco agora para evitar pagar muito mais no futuro.
Como funciona o REARP?
Na prática, funciona assim: imóveis entram na declaração pelo custo histórico. Ou seja, pelo valor pago na época da compra, sem correção monetária.
A diferença entre esse valor antigo e o preço de venda gera o chamado ganho de capital. Esse ganho segue diferentes faixas de tributação.
A alíquota chega a 15% para ganhos de até R$ 5 milhões. Depois, passa para 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões.
A tributação chega a 20% para ganhos de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões. Acima de R$ 30 milhões, a alíquota chega a 22,5%.
Com o REARP, o contribuinte pode antecipar parte dessa tributação. Para isso, atualiza o bem ao valor real e paga 4% sobre a valorização passada.
Quando a atualização pode valer a pena?
Em cenários de forte aumento de preço, a economia potencial pode ser significativa.
Um imóvel declarado por R$ 300 mil, mas avaliado atualmente em R$ 800 mil, pode gerar uma diferença relevante no imposto futuro. Isso depende, porém, das condições da venda e do cumprimento dos requisitos previstos na lei.
A possibilidade de reduzir a tributação futura pode tornar o regime interessante para determinados proprietários. No entanto, é necessário analisar cada situação antes de tomar uma decisão.
O prazo de cinco anos é importante
O programa está longe de ser uma “Black Friday” universal. Há uma trava importante para quem pretende vender o imóvel antes de cinco anos.
Se o proprietário vender o imóvel antes desse período, a atualização perde o efeito. Nesse caso, o contribuinte volta a calcular o imposto como se não tivesse aderido ao regime.
Os 4% pagos anteriormente passam a ser considerados apenas um adiantamento. Por isso, o prazo de permanência do imóvel é um fator importante na análise.
Quando o REARP pode não compensar?
Além do prazo de cinco anos, existem outras situações que exigem atenção.
Imóveis antigos, sobretudo os comprados nas décadas de 1970 e 1980, já contam com redutores significativos no cálculo do ganho de capital. Dependendo do caso, esses redutores podem até resultar em isenção.
Nessas situações, aderir ao REARP pode não ser vantajoso. Afinal, o proprietário pode acabar antecipando um imposto que seria menor ou até mesmo inexistente.
O mesmo vale para quem pretende utilizar a isenção na venda de um imóvel residencial. A regra permite a isenção quando o proprietário utiliza o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.
Nesse caso, o imposto pode chegar a zero sem a necessidade de antecipar o pagamento pelo REARP.
Afinal, oportunidade ou cilada?
O REARP cria uma nova possibilidade para proprietários que desejam atualizar o valor de seus imóveis. Porém, a decisão depende de fatores como o valor declarado, a valorização do imóvel, o prazo para uma eventual venda e as regras de isenção.
Por isso, antes de aderir ao regime, é importante fazer uma simulação individual. A análise deve considerar quanto o proprietário pagaria com o REARP e quanto pagaria no momento da venda.
Para quem pretende manter o imóvel por mais tempo, a atualização pode representar uma alternativa. Já em situações com possibilidade de isenção ou venda antes do prazo previsto, a estratégia exige mais cautela.
Em resumo, o REARP não funciona da mesma forma para todos os proprietários. A melhor decisão depende das características de cada imóvel e do planejamento de quem pretende vendê-lo.
