Se você busca alta rentabilidade nos aluguéis residenciais, investir fora do eixo Rio-São Paulo pode ser uma alternativa interessante.
Segundo o Índice FipeZAP, Santos, Manaus, Belém e Recife figuram entre as cidades com os maiores rental yields do país. Além disso, os indicadores dessas cidades superam a média nacional de cerca de 5,9% ao ano.
Destaques do rental yield
Em primeiro lugar, Santos lidera com rentabilidade de 8,72% ao ano. Nesse caso, o resultado combina aluguéis médios elevados, de R$ 50,76/m², com preços de venda competitivos.
Entre as capitais, Manaus aparece com aproximadamente 8,06%. Belém, por sua vez, registra cerca de 7,81%.
Já Recife apresenta um índice entre 7,61% e 8,3%, conforme o critério utilizado. Assim, a cidade também aparece acima da média nacional.
De modo geral, os indicadores ficam acima da média nacional. Para efeito de comparação, o índice varia entre 5,93% e 5,96% ao ano, segundo dados do DataZAP/FipeZAP.
Crescimento do preço do aluguel em 2025
Além do rental yield, a evolução dos preços dos aluguéis também chama atenção.
Em 2025, Santos registrou alta acumulada de 9,10% nos aluguéis. Com isso, a cidade apresentou um dos maiores avanços entre os mercados analisados.
No caso de Belém, o crescimento chegou a 8,94%. Já Manaus apresentou alta de 6,66%.
Enquanto isso, Recife registrou avanço de 6,02%. Dessa maneira, todas essas cidades superaram a média nacional de 5,66% de crescimento anual.
Por que essas cidades entregam maior retorno?
Existem diferentes fatores que ajudam a explicar o desempenho desses mercados. Entre os principais, estão o preço de aquisição, a demanda por locação e as características de cada região.
| Fator | Explicação |
|---|---|
| Preço de venda mais baixo | Reduz o custo de aquisição e amplia a margem de retorno. |
| Alta demanda por locação | Maior ocupação aquece os preços dos aluguéis. |
| Mercado turístico/local | Em destinos como Recife e Belém, parte da demanda recebe influência do turismo e das estadias de curta duração. |
| Menor competição por valorização imobiliária | Preços de compra podem apresentar maior espaço de valorização em comparação com grandes capitais. |
Nesse contexto, o preço de aquisição tem papel importante na rentabilidade do investimento. Além disso, uma demanda consistente por locação pode ajudar a manter os imóveis ocupados.
O que investidores observam nesses mercados?
Discussões em comunidades online também trazem relatos sobre a relação entre preço do imóvel e aluguel.
Por exemplo, uma observação publicada no Reddit aponta que:
“Imóveis mais baratos e menores têm aluguel bem mais caro em relação ao preço do imóvel”.
Embora esse tipo de relato seja apenas observacional, ele ajuda a ilustrar uma característica importante do mercado.
Na prática, a relação entre o valor de compra e o aluguel mensal influencia diretamente o rental yield. Por isso, esse indicador costuma receber atenção de quem avalia imóveis para renda.
Impactos para investidores e corretores
Para os investidores, essas cidades podem oferecer rentabilidade anual superior a 8% em determinados períodos e mercados.
Ao mesmo tempo, os números ficam acima dos tradicionais 5% a 6% observados em grandes centros, de acordo com os indicadores citados.
Já para os corretores, esses mercados também podem representar novas oportunidades. Afinal, cidades emergentes podem apresentar bairros com demanda locatícia relevante e menor saturação.
Da mesma forma, quem administra portfólios de imóveis ou FIIs pode analisar essas regiões como alternativas de diversificação.
Nesse cenário, conhecer as características de cada mercado ajuda a identificar oportunidades e avaliar os riscos envolvidos.
O que considerar antes de investir?
Apesar do alto yield, é importante observar outros indicadores antes de tomar uma decisão.
Nesse cenário, o preço médio do aluguel por m² ainda é menor em algumas dessas cidades do que em capitais como São Paulo e Florianópolis.
Para o investidor, esse cenário pode facilitar a captação de locatários. Ao mesmo tempo, é necessário avaliar fatores como vacância, liquidez, valorização do imóvel, custos de manutenção e perfil da demanda local.
Além disso, um rental yield elevado não significa necessariamente maior retorno líquido. Despesas, impostos e períodos sem locação também afetam o resultado final.
O mercado de aluguel está desacelerando?
Outro ponto de atenção envolve o ritmo de crescimento dos aluguéis.
Em maio de 2025, o índice nacional registrou alta de apenas 0,59%. Para comparação, em abril o avanço havia sido de 1,25%.
Assim, o ciclo de alta mostra sinais de desaceleração. Por isso, investidores e profissionais do mercado precisam acompanhar os indicadores antes de projetar retornos futuros.
Fora do eixo Rio-SP também existem oportunidades
Explorar mercados fora do eixo Rio-SP pode gerar retornos superiores no aluguel residencial em determinados cenários.
Atualmente, Santos, Manaus, Belém e Recife aparecem entre os destaques nos indicadores apresentados.
No entanto, o rental yield é apenas um dos fatores que devem entrar na análise. Além do indicador, investidores precisam considerar o preço do imóvel, a demanda por locação, a vacância, os custos e o potencial de valorização.
Para os profissionais do mercado imobiliário, conhecer essas regiões pode ampliar as possibilidades de atuação e diversificação.
Em resumo, analisar mercados além dos grandes centros pode revelar alternativas interessantes para quem busca renda com imóveis. Ainda assim, a decisão deve considerar todos os custos e riscos envolvidos.
