A aprovação da Lei 15.265/2025 criou um novo instrumento tributário que promete movimentar o mercado imobiliário: o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Em vez de esperar a venda de um imóvel para tributar o ganho de capital acumulado ao longo dos anos, o Fisco oferece ao contribuinte a possibilidade de atualizar o valor do bem para o preço de mercado atual, pagando “apenas” 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor real. É a versão tributária de uma “promoção relâmpago”: recolha um pouco agora, para evitar pagar muito mais no futuro.
Na prática, funciona assim: imóveis entram na declaração pelo custo histórico, isto é, pelo valor pago na época da compra, sem correção monetária.
A diferença entre esse valor antigo e o preço de venda gera o chamado ganho de capital, tributado em até 15% para ganho de até R$ 5 milhões; 17,5% entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Com o REARP, o contribuinte pode antecipar parte dessa tributação, atualizando o bem ao valor real e pagando 4% sobre a valorização passada.
Em cenários de forte aumento de preço, a economia potencial é significativa: um imóvel declarado por R$ 300 mil, mas valendo R$ 800 mil, por exemplo, pode gerar uma diferença relevante no imposto futuro, caso a venda ocorra após os cinco anos exigidos pela lei.
Mas o programa está longe de ser uma “Black Friday” universal. Há uma trava importante: se o imóvel for vendido antes de cinco anos, a atualização é anulada e o contribuinte volta a ser tributado como se nunca tivesse aderido ao regime — os 4% pagos viram apenas um adiantamento.
Além disso, imóveis antigos, sobretudo os comprados nas décadas de 1970 e 1980, já contam com redutores significativos no cálculo do ganho de capital, podendo até resultar em isenção. Nesses casos, aderir ao REARP pode ser um mau negócio. O mesmo vale para quem pretende usar a isenção na venda de imóvel residencial para compra de outro em até 180 dias, que pode zerar o imposto sem necessidade de antecipação.
