Entender o vocabulário do mercado imobiliário é crucial para fazer boas escolhas. Saiba a diferença entre local e localização. Entenda também termos como pé-direito e ventilação cruzada. Além disso, veja como comparar preços de forma eficaz.
Um imóvel bom em um local ruim continua sendo um imóvel ruim. Essa frase, repetida à exaustão no mercado imobiliário, esconde uma distinção que poucos anúncios se dão ao trabalho de separar: local e localização não são a mesma coisa.
Local diz respeito ao imóvel em si. Envolve seu padrão construtivo, o estado de conservação e os atributos internos. Já a localização diz respeito a onde ele está: o bairro, a proximidade de serviços e a mobilidade.
Um apartamento com acabamento impecável perde valor se a região tiver pouca infraestrutura. Um terreno mal aproveitado pode valer mais que a construção sobre ele, só pela posição que ocupa. Nenhuma das duas dimensões substitui a outra na avaliação de um imóvel. Por isso, anúncios que descrevem apenas uma delas costumam entregar um retrato incompleto.
O vocabulário da planta
Alguns termos técnicos aparecem em quase todo anúncio, mas raramente são explicados. Conhecer esses conceitos ajuda a entender melhor as características de cada imóvel.
Pé-direito
O pé-direito é a altura entre o piso e o teto de um ambiente. No Brasil, o padrão costuma girar em torno de 2,3 a 2,5 metros.
Acima de 2,7 metros, já se fala em pé-direito alto. Quando o ambiente ocupa o equivalente a dois pavimentos, algo perto de 5,4 metros, o termo usado é pé-direito duplo.
Esse tipo de característica é comum em coberturas, lofts e halls de entrada.
Ventilação cruzada
A ventilação cruzada acontece quando o ar entra por uma abertura e sai por outra. As aberturas ficam em fachadas diferentes e permitem a circulação do ar sem depender de climatização artificial.
No dia a dia, corretores e compradores costumam chamar esse tipo de planta de imóvel vazado. A vantagem prática é reduzir a dependência de ar-condicionado e manter os ambientes mais arejados.
Porém, nem toda planta com janelas em dois lados garante, de fato, esse fluxo de ar.
Orientação solar
A orientação solar também entra nessa conversa. Um imóvel nascente recebe sol pela manhã. Por isso, tende a ser mais ameno durante o dia e mais fresco à noite.
Já um imóvel poente recebe sol à tarde. Essa característica costuma agradar quem gosta de calor no fim do dia. Porém, também pode fazer o imóvel acumular mais calor durante a tarde.
Existe alguma verdade na ideia de que quem cultiva plantas prefere o poente? Em parte. Espécies que exigem mais luz direta tendem a se beneficiar da incidência mais forte.
Ainda assim, isso varia conforme a espécie e o quanto a fachada realmente recebe de sol. Portanto, não é uma regra geral.
Fração ideal
Fração ideal é outro conceito pouco compreendido. Trata-se do percentual que cada unidade detém sobre as áreas comuns do condomínio, registrado na escritura.
Esse número não é apenas uma formalidade. Ele costuma influenciar o valor da taxa condominial e o peso do voto do proprietário em assembleia.
Por isso, vale conferir essa informação antes de fechar negócio.
Tipos de imóveis que aparecem nos anúncios
As nomenclaturas de tipologia também geram confusão. O apartamento garden, por exemplo, fica geralmente no térreo e tem quintal ou jardim privativo.
A cobertura ocupa o último pavimento do prédio. Além disso, costuma oferecer vista e área de lazer exclusiva.
Já o duplex se distribui em dois pisos internos ligados por escada. Isso nem sempre coincide com uma cobertura.
Uma cobertura pode ou não ser duplex. Da mesma forma, um duplex pode estar em qualquer andar do prédio, inclusive nos pavimentos inferiores.
Como medir e comparar preços
Na hora de comparar preços, a média soma todos os valores e divide pelo total de observações. Porém, um imóvel muito caro pode distorcer esse resultado.
Em cinco imóveis anunciados por R$ 400 mil, R$ 450 mil, R$ 500 mil, R$ 550 mil e R$ 2 milhões, a mediana fica em R$ 500 mil. Já a média sobe para R$ 780 mil, puxada pelo imóvel mais caro.
Em mercados desiguais, a mediana costuma representar melhor o imóvel típico.
Cuidado com o preço por metro quadrado
O preço por metro quadrado também exige cuidado. O resultado depende de qual área está sendo considerada.
Um apartamento de R$ 1 milhão com 100 m² privativos custa R$ 10 mil por m². Se o anúncio contar os 140 m² de área total, incluindo garagem e partes comuns, o preço cai para cerca de R$ 7,1 mil por m².
Nesse caso, o imóvel não mudou em nada. Apenas a área usada no cálculo foi diferente.
Cap rate e rental yield
No mercado de renda, vale lembrar que cap rate e rental yield não são a mesma métrica.
O yield residencial costuma ser calculado sobre o preço pago ou o valor de mercado do imóvel. Já o cap rate, no mercado comercial, divide a receita operacional líquida pelo valor de mercado atualizado do ativo.
Por isso, comparar os dois números lado a lado sem esse cuidado pode levar a conclusões equivocadas sobre qual investimento rende mais.
Por que entender esses termos é importante?
Entender esse vocabulário não substitui uma visita ao imóvel. Também não elimina a necessidade de ler o contrato com atenção.
Ainda assim, conhecer esses conceitos ajuda a filtrar o que é uma característica relevante e o que é apenas texto de anúncio.
Quantos desses termos você já viu em um anúncio sem saber exatamente o que significavam?
