Você sabia que o retrofit tem potencial para movimentar R$ 40 bilhões por ano até 2040, com mais de 80 mil unidades entregues anualmente e algo como 10% de participação no mercado imobiliário, segundo projeções da Terracotta Ventures?
Além disso, esse movimento vem ganhando força diante da escassez de terrenos, dos altos custos de construção e da crescente demanda por soluções sustentáveis.
Por que o retrofit está em alta?
A busca pelo termo “retrofit” atingiu seu maior patamar desde 2012 no Google Trends em 2025. Desde 2023, o interesse apresenta uma aceleração significativa.
Com isso, o tema deixou de ser restrito ao público técnico e passou a fazer parte das agendas de incorporadoras, startups, governos e fundos. Inclusive, o assunto já ganhou espaço na Arena de negócios imobiliários nacionais.
Ao mesmo tempo, o retrofit começa a se consolidar como uma tese estruturada nos portfólios de incorporadoras e fundos. Dessa forma, a prática deixa de representar apenas uma solução pontual e passa a ser considerada uma estratégia de longo prazo.
Cenário atual e oportunidades no Brasil
Atualmente, estima-se que o segmento gere pelo menos R$ 5 bilhões por ano em VGV. Por outro lado, a tendência aponta para um crescimento significativo rumo aos R$ 40 bilhões anuais até 2040.
A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos também favorece esse movimento. Além desse fator, o estoque obsoleto de edifícios e a pressão por práticas de ESG impulsionam a adoção do retrofit.
Nesse cenário, a modernização de imóveis existentes pode funcionar como uma estratégia mais ágil, com menor capex e impacto ambiental reduzido.
São Paulo na vanguarda: oportunidades e incentivos
Em São Paulo, o mercado encontra um cenário especialmente relevante para o desenvolvimento de projetos de retrofit.
A capital paulista conta com cerca de 7 mil edifícios com potencial para retrofit. Grande parte deles está dentro do programa Requalifica Centro (Lei 17.577/21), lançado em 2021.
Além disso, o programa oferece isenções de IPTU e ITBI, ISS reduzido e dispensa de outorga onerosa. Também estão previstas subvenções municipais de até 25% do custo das obras.
Entre 2023 e 2025, foram empenhados cerca de R$ 400 milhões, contemplando mais de 2.200 unidades habitacionais entregues ou em projeto.
Atualmente, a Prefeitura também está transformando 30 edifícios no centro de São Paulo por meio de retrofit, como parte da iniciativa de revitalização urbana.
Outras cidades brasileiras lideram iniciativas
São Paulo não é a única capital a apostar nessa estratégia. Da mesma forma, cidades como Porto Alegre, Florianópolis, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Vitória e Recife já implementam leis e políticas para incentivar o retrofit.
Em geral, essas iniciativas buscam modernizar prédios antigos e estimular o uso misto. Além disso, as políticas procuram valorizar áreas centrais e atrair novos usos para imóveis que perderam parte de sua função original.
Com essas medidas, o retrofit passa a fazer parte de estratégias de requalificação urbana em diferentes regiões brasileiras.
Benefícios econômicos e urbanos
Segundo especialistas, projetos de retrofit podem aumentar o valor por m² em até 30%. Ao mesmo tempo, essas intervenções podem reduzir os custos operacionais em cerca de 30%, tornando os empreendimentos mais eficientes e lucrativos.
Além do impacto financeiro, a modernização dos edifícios também pode revitalizar o tecido urbano. Nesse processo, áreas centrais podem receber novos moradores, atividades comerciais e serviços.
Consequentemente, o retrofit pode contribuir para a segurança, a reocupação de espaços e a preservação do patrimônio arquitetônico.
Desafios e críticas
Apesar das oportunidades, o retrofit também enfrenta desafios. Um dos principais pontos levantados por pesquisadores é que muitas iniciativas no Brasil possuem caráter exclusivamente comercial.
Nesse caso, projetos de requalificação podem excluir moradores de menor renda e favorecer processos de “gentrificação”. Ou seja, a reabilitação de determinadas áreas pode promover a substituição de populações vulneráveis por um público de maior renda.
Além disso, ainda não existe financiamento exclusivo para retrofit, como acontece na Europa. Por isso, os empreendedores brasileiros ainda dependem de capital próprio ou de modelos híbridos para viabilizar muitos projetos.
O futuro do retrofit no mercado imobiliário
O retrofit já deixou de ser uma exceção e se apresenta como uma das fronteiras mais promissoras do real estate brasileiro.
Com um potencial de movimentar R$ 40 bilhões por ano até 2040, o segmento reúne crescimento de mercado, apoio legislativo e vantagens urbanas e financeiras.
Ao mesmo tempo, a escassez de terrenos, os custos de construção e a busca por soluções sustentáveis podem ampliar ainda mais o interesse por esse modelo.
Para imobiliárias, administradoras de condomínio, incorporadoras e fundos, portanto, acompanhar essa transformação pode ser importante para identificar novas oportunidades no mercado.
Por fim, fica uma pergunta para o setor: você e sua empresa já estão preparados para esse movimento?
