A Prefeitura de São Paulo sancionou o Decreto nº 64.244/2025, proibindo o aluguel por temporada em unidades de Habitação de Interesse Social (HIS‑1, HIS‑2) e Habitação de Mercado Popular (HMP). O objetivo central é garantir que essas moradias atendam exclusivamente famílias de baixa renda e não sejam utilizadas com fins especulativos.
1. O que diz a nova norma?
- Fim do aluguel temporário, como Airbnb ou short‑stay, para imóveis de até 40 m² enquadrados em HIS ou HMP.
- Limite de aluguel: agora não pode ultrapassar 30 % da renda familiar, conforme faixa do Plano Diretor.
- Teto de venda: R$ 266.000 para HIS‑1, R$ 369.600 para HIS‑2 e R$ 518.000 para HMP.
- Penalidades: infração pode resultar na devolução do incentivo fiscal recebido, além de multa de até o dobro desse valor.
2. Por que a medida foi aprovada?
- Identificação de desvios de finalidade, com imóveis sociais sendo usados por investidores para locações lucrativas, fora da faixa de renda prevista.
- Casos investigados pelo Ministério Público apontaram vendas de unidades HIS‑2 em bairros nobres por valores incompatíveis com o perfil socioeconômico do programa.
3. Impactos para o mercado imobiliário e investidores
- Locação por temporada oferecia rentabilidade até 50 % maior que o aluguel tradicional, atraindo pequenos investidores a estúdios populares de até R$ 400 mil.
- Fundos imobiliários (FIIs) com exposição a HIS/HMP estão sendo impactados, pois o modelo de receitas muda significativamente.
- Empresas como Airbnb e intermediários de co-living, como a Housi, tiveram que adaptar estratégias ou migrar para modelos tradicionais de locação conforme os critérios sociais.
4. Consequências sociais e reflexões
- A medida reforça a função social da política habitacional, assegurando que unidades sejam ocupadas por famílias de baixa renda, conforme critérios do Plano Diretor.
- Estabelece transparência e fiscalização com plataforma digital exigindo registro de certidões de renda e averbação da destinação no cartório.
5. Desafios e oportunidades
| Desafio | Oportunidade |
| Menor rentabilidade para locadores | Atração de investidores sociais e éticos |
| Estágio de reavaliação de ativos | Criação de carteira alinhada a impacto |
| Ajustes em contratos e negócios | Maior previsibilidade regulatória |
Mesmo com restrições, o cenário abre espaço para investidores comprometidos com habitação social, que podem operar de forma estratégica, ética e com segurança jurídica.
A nova norma paulistana reforça que imóveis populares devem cumprir sua função social prioritária, e não servir como fonte de lucro temporário. Para administradoras, imobiliárias, investidores e incorporadoras, este é o momento de repensar estratégias e realinhar ativos às exigências legais e sociais.
